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西郊地王囤地6年

2021-04-30 11:14:07

  百仕达“老本”将吃空

  没落的老牌开发商百仕达能否依靠最后的项目成功“逆袭”?

  东地产 傅一辰 报道

  2008年,百仕达控股以24118元/平方米的楼板价拿下了位于上海(楼盘)西郊豪宅檀宫对面的一块宅地轰动一时,并成为了当年的单价地王。

  近6年过去了,这一仅包含11套独栋别墅、名为“百仕达宁国府邸”的项目却迟迟未完工。

  《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”,东地产微信号:dongdichan)记者获悉,该项目可能将于2014年开盘。而在百仕达囤地的6年间,该项目的价值也随之翻了数倍,若按照19万元/平方米的定价,只需卖掉两套就能收回当年付出的地价。

  卖掉两套就回本

  百仕达宁国府邸所在的长宁新泾镇240街坊地块占地面积仅1.36万平方米,且形状为三角形。地块位于青溪路以西、可乐路以南、野奴泾东北,整个项目紧邻国宾馆西郊宾馆,对面则是全国闻名的豪宅檀宫,当时单套价格在1.5亿元以上。

  由于西郊板块的地块已经几乎“绝版”,地块推出之际曾遭到不少开发商的争夺,总共吸引了68家房企购买挂牌文件,最后有包括长江实业、新长宁地产、庆隆投资、龙峰地产、百仕达地产等6家房企报名参与竞买。

  最终,百仕达以3.28亿元的总价、24118元/平方米的楼板价夺得该地块。

  此后6年,市场上鲜有关于该项目开发进度的“声音”,只有百仕达在年报中会提到该项目目前仍在施工阶段,并被名为为“宁国府邸”。

  但在这6年间,土地和楼盘的价格翻倍。根据公开资料,该项目的定价可能为19万元/平方米。

  这11套别墅的单套的建筑面积在1000-1500平方米左右,若按此计算,别墅的总价值约为26亿元,单套的价值在2.4亿元左右。百仕达只许售出其中两套便能收回本金。

  令人疑惑的是,在当时出让的规划参数中,除了要求容积率控制在1以内和建筑密度在35%以内之外,还要求“房屋套型建筑面积90平方米的房源占总建筑面积的比例应达到70%以上”,这也是当时让不少高端开发商头痛的“70/90”指标。

  很显然,从目前的项目的设计来看,百仕达宁国府邸并未遵照该规定行事。

  设计另类去化难

  尽管价值连城,但宁国府邸开盘后极有可能面临去化难的问题

  《东地产》在现场看到,宁国府邸内的11栋建筑均已初见雏形,仅有外墙未粉刷,搭满了脚手架。

  工地大门无人值守,建设显得十分缓慢,仅有2栋楼内传出轻微的装修声响。

  一位施工方负责人告诉《东地产》,项目将于明年全部建成,现在大部分已经完成。“其实已经在卖了,只是没人买,具体你可以去门口那幢楼上的办公室大厅问。”

  而在办公室中,相关销售负责人或许是认为《东地产》从外表看并不像购房者,因此仅是简单回答了一句“明年开盘”,便不愿透露详情。

  事实上,从网上房地产可查询得知,项目并未拿到预售证开盘。但独栋别墅的销售渠道特殊,因此可能正处于寻找意向客户的阶段。

  不过,该项目的设计着实非常“新潮”,为“四合院”的形式,百仕达对此的描述是“当厚重的建筑体以及之外的大范围私人享有的空间所形成的‘外院式\\‘建筑形式被当作是当下高档住宅的不二法门时,建筑师反其道而行,吸取了中国传统建筑形式中的“内院”格局,以院墙围合的中央庭院成为引导整套住宅空间布局的核心,更将一般意义上外放的“豪宅气质”收敛了起来,与中国传统文化中“内省”的自我修养结合了起来。”

  但《东地产》在现场的感受则是,别墅与别墅间的栋距十分近,几乎连在了一起。正值阴天,灰色的“高墙”连成片,给人十分压抑的感觉。

  《东地产》走进一些未经粉刷的别墅内,雪白的墙面和围合式的建筑设在外部的走廊、栏杆等元素,给人误闯了“学校”或“集体宿舍”之感。

  “北方客户定位。”一位业内人士如是评价。

  更有业内人士戏称,“感觉有点CS游戏里的战场,以后这11户人家可以5对5,另一个做人质,解决人质行动。”

  限购令下,独栋别墅的去化并不快,一些定位为顶级豪宅但栋距短、庭院小的项目如远洋博堡等,均面临滞销的困境。

  如此“反传统”的设计,更可能将为宁国府邸的销售增加难度。

  几无其他可售房源

  手中持有如此值钱的项目,百仕达为何并不急于开盘?

  《东地产》查阅百仕达年报发现,自在西郊公开拿地后,百仕达再未新增土储。

  在深圳(楼盘)大本营的项目“红树西岸”等均已进入尾盘,而所剩房源除了租赁项目“洛克外滩源”外,便只剩下宁国府邸。

  2013年年底,市场更是传出消息,称百仕达这一深圳老牌地产商将逐步退出房地产市场,但百仕达相关负责人表示“虽然目前百仕达在全国没有土地储备,但并不代表将退出房地产市场。”

  不过,该负责人也承认“目前在全国范围内,百仕达也没有正在协商中的地产项目”,仅表示了对前海土地的关注。

  但不可否认的是,百仕达已无法阻止业绩已经在“吃老本”中逐步倒退的趋势,甚至将面临“无房可卖”的窘境。

  2013年中报显示,上半年股东应占溢利1536万元,较2012年同期约2.87亿元,大幅下降94.64%;此外,期内营业额仅1.8亿元,主要来自于红树西岸项目尾盘。

  《东地产》就宁国府邸何时开盘、是否会继续拿地等问题联系了百仕达,但投资者关系部相关负责人未予回复。


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